Considérations juridiques et fiscales : Processus d’achat pour les étrangers en Espagne

Alors que le marché immobilier florissant de l’Espagne continue d’attirer les acheteurs étrangers à la recherche d’une résidence principale, d’une maison de vacances ou d’un bien d’investissement, nombreux sont ceux qui considèrent que le processus d’achat d’une propriété en tant que non-résident est quelque peu décourageant. Toutefois, une planification minutieuse et une bonne compréhension du processus permettent de garantir une transaction sans heurts et transparente.

1. Obtenir un NIE (Número de Identificación de Extranjero)

L’une des premières étapes pour tout acheteur étranger en Espagne est l’obtention d’un NIE (numéro d’identification de l’étranger). Ce numéro est nécessaire pour toutes les transactions financières, y compris l’achat d’une propriété, l’installation des services publics et le paiement des impôts. Vous pouvez demander un NIE en personne auprès d’un consulat espagnol dans votre pays d’origine ou d’un commissariat de police local en Espagne. Vous pouvez également vous adresser à un avocat ou à un gestor.

2. Engagement d’un avocat ou d’un gestor

Bien que cela ne soit pas obligatoire, il est fortement recommandé de faire appel à un avocat indépendant spécialisé dans le droit immobilier espagnol. En outre, un gestor, c’est-à-dire un consultant administratif, peut vous aider dans les procédures administratives telles que les déclarations fiscales, les demandes de résidence et les documents juridiques. Bien qu’il ne s’agisse pas d’un avocat, il peut contribuer à rationaliser le processus et assurer la liaison avec les services gouvernementaux en votre nom.

3. Signer une convention de réservation

Une fois que vous avez trouvé le bien idéal, l’étape suivante consiste généralement à signer un contrat de réservation. Ce contrat retire temporairement le bien du marché pendant que les vérifications préalables sont effectuées. Un dépôt d’environ 6 000 euros est généralement demandé à ce stade.

4. Diligence raisonnable et contrat d’achat privé

Votre avocat vérifiera :

• La propriété légale du bien et son enregistrement au registre foncier.

• Toute dette ou charge en suspens sur le bien.

• Conformité avec les réglementations locales en matière de construction.

Vous signerez ensuite un contrat d’achat privé(Contrato de Arras), qui exige généralement un acompte d’environ 30 %. Ce contrat lie les deux parties à la vente et prévoit des pénalités en cas de rétractation.

5. Achèvement chez le notaire

La dernière étape consiste à signer l’acte officiel(Escritura de Compraventa) chez un notaire. Le solde est payé et la propriété est officiellement transférée. Le notaire s’assure que toutes les formalités légales ont été respectées et la transaction est ensuite enregistrée au registre foncier.

6. Considérations fiscales pour les acheteurs étrangers

Taxes payées à l’achat

• Taxes payées à l’achat

  • Taxe sur les transferts de propriété (ITP ) – Pour les propriétés revendues, cette taxe varie selon les régions, mais se situe généralement entre 6 % et 10 %.

  • TVA (IVA) et droit de timbre (AJD) – Pour les biens immobiliers neufs, les acheteurs paient une TVA de 10 % et un droit de timbre supplémentaire de 1,2 % à 1,5 %.

  • Frais de notaire, d’enregistrement et de justice – Ces frais représentent généralement 1 à 2 % du prix d’achat.

  Taxes en cours

  • IBI (impôt foncier ) – Payé annuellement, le montant dépend de la municipalité locale et de la valeur de la propriété, généralement entre 0,4 % et 1,1 % de la valeur cadastrale.

  • Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR ) – Les non-résidents de l’UE paient 24 % sur les revenus locatifs, tandis que les résidents de l’UE paient 19 %. Si la propriété n’est pas louée, un impôt sur le revenu imputé est calculé à hauteur de 1,1 % à 2 % de la valeur cadastrale.

  • Impôt sur le patrimoine (Impuesto sobre el Patrimonio) – Appliqué aux non-résidents sur les biens espagnols de plus de 700 000 euros, avec des variations régionales.

7. Options de financement pour les acheteurs étrangers

Les banques polonaises proposent des prêts hypothécaires aux non-résidents, finançant généralement jusqu’à 60-70 % de la valeur du bien. Les taux d’intérêt et les conditions dépendent de la banque et du profil financier de l’acheteur. Les frais liés à l’hypothèque comprennent les frais d’évaluation, les frais d’arrangement et les frais de notaire.

8. Programme Golden Visa (jusqu’en avril 2025)

Les citoyens non européens qui investissent au moins 500 000 euros dans l’immobilier espagnol peuvent demander un “Golden Visa”, qui leur donne le droit de résider en Espagne. Ce programme devrait toutefois prendre fin en avril 2025. Les acheteurs qui souhaitent bénéficier de ce programme doivent agir rapidement avant la date limite.

9. Impôt sur les successions et les plus-values

• Impôt sur les successions (Impuesto de Sucesiones y Donaciones ) – Varie en fonction de la région et du lien de parenté avec le défunt, certaines régions offrant des réductions importantes pour les parents proches.

• Impôt sur les plus-values – S’applique lors de la vente d’un bien immobilier :

  • 19% pour les résidents de l’UE/EEE

  • 24 % pour les non-résidents de l’UE
    Des abattements sont prévus en cas de réinvestissement dans une résidence principale.

L’achat d’une propriété en Espagne en tant qu’étranger implique de nombreuses considérations juridiques et fiscales, mais avec les bons conseils, le processus peut être relativement exempt de stress. En travaillant avec des agents immobiliers réputés, des avocats indépendants et des conseillers fiscaux, vous pourrez prendre des décisions éclairées et protéger votre investissement.

Chez One Eden, nous sommes là pour vous expliquer chaque étape et vous garantir une transaction sûre et transparente. Si vous avez des questions sur l’achat d’une propriété en Espagne, contactez-nous dès aujourd’hui !