Kwestie prawne i podatkowe: Proces zakupu dla obcokrajowców w Hiszpanii

Podczas gdy kwitnący hiszpański rynek nieruchomości nadal przyciąga zagranicznych nabywców poszukujących głównych rezydencji, domów wakacyjnych lub nieruchomości inwestycyjnych, wielu z nich postrzega proces zakupu nieruchomości jako nierezydenta jako nieco zniechęcający. Dzięki starannemu planowaniu i zrozumieniu procesu można jednak zapewnić płynną i przejrzystą transakcję.

1. Uzyskanie numeru NIE (Número de Identificación de Extranjero)

Jednym z pierwszych kroków dla każdego zagranicznego nabywcy w Hiszpanii jest uzyskanie NIE (numeru identyfikacyjnego cudzoziemca). Numer ten jest wymagany do wszystkich transakcji finansowych, w tym zakupu nieruchomości, zakładania mediów i płacenia podatków. Możesz ubiegać się o NIE osobiście w hiszpańskim konsulacie w swoim kraju lub na lokalnym posterunku policji w Hiszpanii. Alternatywnie, prawnik lub gestor może to zrobić za Ciebie.

2. Zatrudnienie prawnika lub gestora

Chociaż nie jest to obowiązkowe, wysoce zalecane jest zatrudnienie niezależnego prawnika specjalizującego się w hiszpańskim prawie nieruchomości. Dodatkowo, gestor, który jest konsultantem administracyjnym, może pomóc w procedurach biurokratycznych, takich jak zgłoszenia podatkowe, wnioski o pobyt i formalności prawne. Chociaż nie są prawnikami, mogą pomóc usprawnić proces i współpracować z urzędami państwowymi w Twoim imieniu.

3. Podpisanie umowy rezerwacyjnej

Po znalezieniu idealnej nieruchomości kolejnym krokiem jest zazwyczaj podpisanie umowy rezerwacyjnej. Umowa ta tymczasowo usuwa nieruchomość z rynku, podczas gdy przeprowadzane są kontrole due diligence. Na tym etapie zazwyczaj wymagany jest depozyt w wysokości około 6 000 EUR.

4. Badanie due diligence i prywatna umowa kupna

Twój prawnik to zweryfikuje:

• Własność prawna nieruchomości i rejestracja w rejestrze gruntów.

• Wszelkie niespłacone długi lub obciążenia nieruchomości.

• Zgodność z lokalnymi przepisami budowlanymi.

Następnie podpisywana jest prywatna umowa kupna(Contrato de Arras), która zazwyczaj wymaga wpłaty depozytu w wysokości około 30%. Umowa ta wiąże obie strony sprzedaży i przewiduje kary za odstąpienie od niej.

5. Zakończenie u notariusza

Ostatnim krokiem jest podpisanie oficjalnego aktu notarialnego(Escritura de Compraventa) w kancelarii notarialnej. Pozostała kwota zostaje zapłacona, a własność zostaje oficjalnie przeniesiona. Notariusz upewnia się, że wszystkie formalności prawne zostały spełnione, a transakcja jest następnie rejestrowana w rejestrze gruntów.

6. Kwestie podatkowe dla zagranicznych nabywców

Podatki zapłacone przy zakupie

• Podatki zapłacone przy zakupie

  • Podatek od przeniesienia własności (ITP) – w przypadku nieruchomości odsprzedawanych jego wysokość różni się w zależności od regionu, ale zazwyczaj wynosi od 6% do 10%.

  • VAT (IVA) i opłata skarbowa (AJD) – w przypadku nowych nieruchomości kupujący płacą 10% VAT plus dodatkowe 1,2% do 1,5% opłaty skarbowej.

  • Opłaty notarialne, rejestracyjne i prawne – zazwyczaj stanowią od 1% do 2% ceny zakupu.

  Bieżące podatki

  • IBI (podatek od nieruchomości) – płacony corocznie, kwota zależy od lokalnej gminy i wartości nieruchomości, zazwyczaj od 0,4% do 1,1% wartości katastralnej.

  • Podatek dochodowy od nierezydentów (IRNR) – rezydenci spoza UE płacą 24% od dochodu z wynajmu, podczas gdy rezydenci UE płacą 19%. Jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana, naliczany jest domniemany podatek dochodowy w wysokości od 1,1% do 2% wartości katastralnej.

  • Podatek majątkowy (Impuesto sobre el Patrimonio) – stosowany wobec nierezydentów od hiszpańskich aktywów powyżej 700 000 EUR, z różnicami regionalnymi.

7. Opcje finansowania dla zagranicznych nabywców

Polskie banki oferują kredyty hipoteczne dla nierezydentów, zazwyczaj finansując do 60-70% wartości nieruchomości. Oprocentowanie i wymagania zależą od banku i profilu finansowego kupującego. Koszty związane z kredytem hipotecznym obejmują opłaty za wycenę, opłaty aranżacyjne i koszty notarialne.

8. Program Złotej Wizy (kończący się w kwietniu 2025 r.)

Obywatele spoza UE inwestujący co najmniej 500 000 euro w hiszpańskie nieruchomości byli uprawnieni do ubiegania się o złotą wizę, przyznającą prawo pobytu. Program ten zakończy się jednak w kwietniu 2025 roku. Kupujący, którzy chcą skorzystać z tego programu, powinni działać szybko przed upływem terminu.

9. Podatek od spadków i zysków kapitałowych

• Podatek od spadków (Impuesto de Sucesiones y Donaciones) – różni się w zależności od regionu i pokrewieństwa ze zmarłym, przy czym niektóre obszary oferują znaczne ulgi dla bliskich krewnych.

• Podatek od zysków kapitałowych – ma zastosowanie w przypadku sprzedaży nieruchomości:

  • 19% dla mieszkańców UE/EOG

  • 24% dla rezydentów spoza UE
    Istnieją ulgi z tytułu reinwestycji w główne miejsce zamieszkania.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii jako obcokrajowiec wiąże się z wieloma kwestiami prawnymi i podatkowymi, ale dzięki odpowiednim wskazówkom może to być stosunkowo bezstresowy proces. Współpraca z renomowanymi agentami nieruchomości, niezależnymi prawnikami i doradcami podatkowymi pomoże Ci podejmować świadome decyzje i chronić Twoją inwestycję.

W One Eden jesteśmy tutaj, aby wyjaśnić każdy krok, zapewniając bezpieczną i przejrzystą transakcję. Jeśli masz jakiekolwiek pytania dotyczące zakupu nieruchomości w Hiszpanii, skontaktuj się z nami już dziś!