Podczas gdy kwitnący hiszpański rynek nieruchomości nadal przyciąga zagranicznych nabywców poszukujących głównych rezydencji, domów wakacyjnych lub nieruchomości inwestycyjnych, wielu uważa, że poruszanie się po procesie zakupu nieruchomości jako nierezydent jest nieco zniechęcające. Dzięki starannemu planowaniu i zrozumieniu procesu można jednak zapewnić płynną i przejrzystą transakcję.

1. Uzyskanie numeru NIE (Número de Identificación de Extranjero)

Jednym z pierwszych kroków dla każdego zagranicznego nabywcy w Hiszpanii jest uzyskanie NIE (numeru identyfikacyjnego cudzoziemca). Numer ten jest wymagany do wszystkich transakcji finansowych, w tym zakupu nieruchomości, zakładania mediów i płacenia podatków. Możesz ubiegać się o NIE osobiście w hiszpańskim konsulacie w swoim kraju lub na lokalnym posterunku policji w Hiszpanii. Alternatywnie, prawnik lub gestor może to zrobić za Ciebie.

2. Zatrudnienie prawnika lub gestora

Chociaż nie jest to obowiązkowe, wysoce zalecane jest zatrudnienie niezależnego prawnika specjalizującego się w hiszpańskim prawie nieruchomości. Dodatkowo, gestor, który jest konsultantem administracyjnym, może pomóc w procedurach biurokratycznych, takich jak zgłoszenia podatkowe, wnioski o pobyt i formalności prawne. Chociaż nie są prawnikami, mogą pomóc usprawnić proces i współpracować z urzędami państwowymi w Twoim imieniu.

3. Podpisanie umowy rezerwacyjnej

Po znalezieniu idealnej nieruchomości kolejnym krokiem jest zazwyczaj podpisanie umowy rezerwacyjnej. Umowa ta tymczasowo usuwa nieruchomość z rynku, podczas gdy przeprowadzane są kontrole due diligence. Na tym etapie wymagany jest niewielki depozyt (zazwyczaj od 3000 do 6000 euro).

4. Due Diligence i prywatna umowa kupna-sprzedaży

Twój prawnik to zweryfikuje:

• Własność prawna nieruchomości i rejestracja w rejestrze gruntów.
• Wszelkie niespłacone długi lub obciążenia nieruchomości.
• Zgodność z lokalnymi przepisami budowlanymi.

Następnie podpisywana jest prywatna umowa kupna-sprzedaży (Contrato de Arras), która zazwyczaj wymaga 10% depozytu. Umowa ta wiąże obie strony sprzedaży i przewiduje kary za odstąpienie od niej.

5. Zakończenie u notariusza

Ostatnim krokiem jest podpisanie oficjalnego aktu notarialnego (Escritura de Compraventa) w kancelarii notarialnej. Pozostała kwota zostaje zapłacona, a własność zostaje oficjalnie przeniesiona. Notariusz upewnia się, że wszystkie formalności prawne zostały spełnione, a transakcja jest następnie rejestrowana w rejestrze gruntów.

6. Rozważania podatkowe dla zagranicznych nabywców

Podatki zapłacone przy zakupie

• Podatek od przeniesienia własności (ITP) – w przypadku nieruchomości odsprzedawanych jego wysokość różni się w zależności od regionu, ale zazwyczaj wynosi od 6% do 10%.
• VAT (IVA) i opłata skarbowa (AJD) – w przypadku nowych nieruchomości kupujący płacą 10% VAT plus dodatkowe 1,2% do 1,5% opłaty skarbowej.
• Opłaty notarialne, rejestracyjne i prawne – zazwyczaj stanowią od 1% do 2% ceny zakupu.

Bieżące podatki

• IBI (podatek od nieruchomości) – płacony corocznie, kwota zależy od lokalnej gminy i wartości nieruchomości, zazwyczaj od 0,4% do 1,1% wartości katastralnej.
• Podatek dochodowy od nierezydentów (IRNR) – rezydenci spoza UE płacą 24% od dochodu z wynajmu, podczas gdy rezydenci UE płacą 19%. Jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana, naliczany jest domniemany podatek dochodowy w wysokości od 1,1% do 2% wartości katastralnej.
• Podatek majątkowy (Impuesto sobre el Patrimonio) – stosowany wobec nierezydentów od hiszpańskich aktywów powyżej 700 000 EUR, z różnicami regionalnymi.

7. Opcje finansowania dla zagranicznych nabywców

Hiszpańskie banki oferują kredyty hipoteczne dla nierezydentów, zazwyczaj finansując do 60-70% wartości nieruchomości. Stopy procentowe i wymagania zależą od banku i profilu finansowego kupującego. Koszty związane z kredytem hipotecznym obejmują opłaty za wycenę, opłaty aranżacyjne i koszty notarialne.

8. Program Złotej Wizy (kończący się w kwietniu 2025 r.)

Obywatele spoza UE inwestujący co najmniej 500 000 euro w hiszpańskie nieruchomości byli uprawnieni do ubiegania się o złotą wizę, przyznającą prawo pobytu. Program ten zakończy się jednak w kwietniu 2025 roku. Kupujący, którzy chcą skorzystać z tego programu, powinni działać szybko przed upływem terminu.

9. Podatek od spadków i zysków kapitałowych

• Podatek od spadków (Impuesto de Sucesiones y Donaciones) – różni się w zależności od regionu i pokrewieństwa ze zmarłym, przy czym niektóre obszary oferują znaczne ulgi dla bliskich krewnych.
• Podatek od zysków kapitałowych – ma zastosowanie w przypadku sprzedaży nieruchomości:
  • 19% dla mieszkańców UE/EOG
  • 24% dla rezydentów spoza UE
  • Istnieją ulgi z tytułu reinwestycji w główne miejsce zamieszkania.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii jako obcokrajowiec wiąże się z wieloma kwestiami prawnymi i podatkowymi, ale dzięki odpowiednim wskazówkom może to być stosunkowo sprawny proces. Współpraca z renomowanymi agentami nieruchomości, niezależnymi prawnikami i doradcami podatkowymi pomoże Ci podejmować świadome decyzje i chronić Twoją inwestycję.

W One Eden jesteśmy tutaj, aby wyjaśnić każdy krok, zapewniając bezpieczną i przejrzystą transakcję. Jeśli masz jakiekolwiek pytania dotyczące zakupu nieruchomości w Hiszpanii, skontaktuj się z nami już dziś!